（1）地产企业主导模式

地产企业建设或者购买满足客户需求的物流设施，再向客户提供租赁服务。其投资收益主要来自租金收入、物业管理服务费等。此模式的优势在于地产企业更擅长前期基建阶段的各项工作，项目开发建设效率更高，物业服务体系往往也更加成熟和专业。

（2）物流企业主导模式

物流企业可结合自身业务需求，对物流地产进行有效的规划与设计。持有物流地产过程中，物流企业可以部分自用满足自身物流业务的需要，部分对外租赁。此模式的优势在于物流企业在配备物流设施与物业服务方面更了解也更能有针对性地满足自身及客户需求。

（3）地产企业与物流企业合作模式

此模式下，地产企业负责项目开发，项目建成后转租物流企业；而物流企业租赁园区，负责运营和管理。例如2017年碧桂园与中集集团就中集企业产城业务板块签署增资协议，未来碧桂园将就中集有价值的存量土地资源，以合作开发的形式整合项目实施落地。

（4）地产企业与电商企业合作模式

地产企业在这类合作中发挥在园区投资建设、招商引资上的优势，电商企业则凭借其庞大的商户资源和良好的客户口碑，以达到园区招商及品牌集聚的效果。例如荣盛发展2017年与菜鸟网络签订了战略合作，在此次合作中荣盛兴城负责园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设过程中和项目落成后负责协助菜鸟网络；而菜鸟网络则在物联网、云计算、网络金融、电商平台整合构建等多方面都具有优越资源。

物流地产运作模式（来源：中指研究院）

物流地产的建筑物、附属设施设备及其保管存储的大量货物为其主要的风险标的，应当购买企业财产类保险以转移风险。根据我们对物流地产行业的研究和保险赔案处理的经验，物流地产的主要风险可总结如下：

物流地产的第三方货物数量较大、价值较高、货物出入库频繁，业主对租户财产的保管责任风险较高，为保险市场谨慎承接的风险。一般来说，我们可以尝试通过公众责任险或者财产一切险两种方案来予以保障。根据最新的保险市场动态和承保偏好，通过公众责任险承保和通过财产一切险承保这两种方案的具体解决办法和各自的特点及问题可以简要总结如下。

- 投保和理赔程序较为简单。

- 不会存在重复保险的问题。

- 由于此种承保情形既往赔付记录较差，一些保险公司无法接受此方案。能够接受此方案的保险公司往往单独设置针对第三方货物的子限额，并收取高额的保费。

近年来，中国冷链物流市场处于快速成长期。冷库对温度、湿度控制的要求非常高，其风险远高于常规仓库。

首先，冷库的机器设备数量和复杂度高于常规仓库，机器损坏风险高；其次，一旦供配电设备、制冷设备发生任何事故，对温度敏感的生鲜食品、医药等货物将遭受大规模严重损失；此外，冷库运营期的火灾风险也显著高于常规仓库。因此，对于单一冷库，保险市场承保往往非常谨慎。

在安排冷库的保险时，建议将冷库与常规仓库打包统一安排，并安排保险公司现场考察风险，积极引导投保人做好防灾防损的措施。如若保险公司在查勘后，认为风险状况不佳，会考虑大幅度提升冷库项目的各险种费率。同时，对于冷库中储存的货物，保险公司将在承保方案中进一步降低赔偿限额或增加保费。

物流地产这个新兴行业近些年在我国的迅猛发展，对物流地产行业风险管理和保险安排也提出了更高、更全面、更体系化的要求。五洲保险经纪在为众多物流地产企业提供保险和风险管理服务的基础上，分析总结了以上物流地产面临的主要风险、保险解决方案及各险种安排时可能遇到的问题，以供大家参考、探讨和指正。专业人做专业事，五洲保险经纪期待与物流地产客户共同成长。

关于物流地产及其他企业财产保险的任何问题，欢迎联系cs@chinacib.com、chenziang@chinacib.com，谢谢。