房屋渗漏、承重墙出现裂缝，阳台断裂、地基不均匀沉降……购房者以高昂价格购买住房后，却常常被各种质量问题困扰，但作为小业主又往往难以找到责任主体。即便在保修期内找到开发商维修，也经常扯皮不断。为了解决民生痛点，有效维护业主权益，工程质量潜在缺陷保险应运而生，并不断在全国范围得到推广。

什么是工程质量潜在缺陷与IDI

工程质量潜在缺陷是指建设工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合工程建设标准、施工图设计文件或合同要求，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。常见的屋面及厕浴间防水渗漏、外墙渗漏、外墙面脱落等等多数都属于质量潜在缺陷。

 

工程质量潜在缺陷保险（Inherent Defects Insurance，简称IDI）指由建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期间内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏履行赔偿义务的保险。通常情况下。投保人多为建设单位，被保险人多为建设工程所有权人。

为什么要引入IDI制度

住宅是广大人民群众最主要的财产，房屋质量关系着千家百户的切身利益。一旦发生质量安全事故，不仅会产生直接经济损失，还会造成社会负面影响。而房子的许多潜在质量问题往往只有在使用中才能逐渐发现，购房者面临着一些无法预料的风险。过去虽有保修金，但在实际操作中真正遇到问题时，各责任方往往存在推卸责任、责任人消失和责任人无力赔偿等问题。尽管《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规规定了工程保修制度，但其规定的是开发商与施工、勘察、设计等单位之间的保修责任，消费者和这些单位之间没有合同关系，不能直接找这些单位进行保修或索赔。最终小业主在找不到开发商和施工单位后，往往还是会去找政府。即便最终启用保修金，其使用还有一套较为繁琐的程序，在实际操作方面对于小业主来讲，既耗时又耗力。

 

推行工程质量潜在缺陷保险制度，小业主作为建设工程所有权人，是“被保险人”。一旦出现质量问题，可以直接找保险公司进行索赔。属于保险责任的部分，保险公司全程介入，以修为主，以赔为辅，解决业主后顾之忧。因此通过IDI转嫁建设单位的维修赔偿责任，确保房屋质量问题能够得到及时维修，可以及时化解和消除各类社会矛盾和纠纷。

 

此外，工程质量潜在缺陷保险制度还通过引入独立的第三方质量风险管理机构（Technical Inspection Service，简称“TIS”），提供贯穿建设全过程的质量风险管理服务，有利于工程建设质量水平的提高。

IDI的前世今生

工程质量缺陷保险最早由法国开始推行，1978年发布的《斯比那塔法》规定公共建筑、高层建筑和复杂建筑必须强制性投保质量缺陷保险。西班牙1990年颁布的法律规定：住宅需要强制性进行质量缺陷保险，保障范围包括结构可靠性10年。意大利1994年、2001年、2004年分别对公建项目、大型基础设施、私人和政府住宅通过强制性法律规定要求投保质量缺陷保险。此外，全球还有包括美国、日本、阿尔及利亚、摩洛哥、突尼斯、象牙海岸、塞内加尔、喀麦隆、加蓬等40多个国家以各类强制保险形式推行工程质量缺陷保险制度。

 

在国内，较早推行工程质量缺陷保险制度的地方是上海和深圳。上海从2012年起启动了保险试点工作，保障的建设项目主要为住宅，在世博工程、轨道交通、保障性住宅等领域也开展了质量缺陷保险和质量风险管理的试点工作，积累了宝贵的经验。上海市人民政府办公厅2016年50号文件规定在上海市保障性住宅工程、浦东新区范围内商品住宅工程强制推行工程质量缺陷保险。经过近三年的实践，2019年3 月14日，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等三部门《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》的通知，将工程质量潜在缺陷保险实施的范围扩大到全市商品住宅和保障性住宅工程。

 

在深圳，工程质量潜在缺陷保险主要是在市政工程建设项目试行。2017年6月，深圳市福田区印发《福田区政府投资建设项目代建制度管理办法（试行）》的通知（福府办规〔2017〕4 号），提出“代建项目实行建筑工程质量潜在缺陷保险制度”，适用范围包括福田区政府投资总额3000万元以上的新建、改扩建建设项目，以及属于城市更新范围的所有代建项目。

 

北京在2015年9月第十四届人民代表大会常务委员会上审议并通过《北京市建设工程质量条例》（[十四届]第14号），开始探索推行建设工程质量保险制度。2019年4月，北京市人民政府办公厅发布《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》（京政办发〔2019〕11号），明确规定推行住宅工程质量潜在缺陷保险制度，要求“本市新建住宅工程项目，在土地出让合同中，将投保缺陷保险列为土地出让条件”，“投保缺陷保险的建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费。”

 

目前，除上述城市外，江苏、浙江、安徽、山东、 河南、广东、广西、四川、海南等省市的工程质量潜在缺陷保险制度的试点和探索也在稳步推进中，承保的标的类型涉及保障房、商品房、公寓、学校、消防站、地铁、桥梁、体育场馆等众多工程类型。

 

 

国家相关政策

·         2017年2月，国务院办公厅发布了《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号），指出要“强化建设单位的首要责任和勘察、设计、施工单位的主体责任”、“推动发展工程质量保险”。

 

·         2017年8月，住建部发布《关于开展工程质量安全提升行动试点工作的通知》（建质〔2017〕169号），公布上海、江苏、浙江、安徽、山东、河南、广东、广西、四川等9个工程质量保险试点地区。 

 

·         2019年8月，《绿色建筑评价标准》（GBT 50378-2019）开始实施，提到“采用建筑工程质量潜在缺陷保险产品，评分总分值为20分”。

 

·         2019年9月份，国务院办公厅发布了《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》（国办函〔2019〕92号)，再次明确提出“组织开展工程质量保险试点，加快发展工程质量保险”。

 

IDI的运作模式

工程质量潜在缺陷保险的经典模式，体现在零免赔、先行赔付、独立TIS机构、两年等待期、保险赔偿期限及代位追偿六个方面的作用。

 

 

IDI制度从工程项目开工前就需要引入，并贯穿工程建设、交付、使用等全过程，其主要关键节点和时间轴如下图所示：

 

 

TIS在IDI中的作用

TIS（Technical Inspection Service）是指质量风险管理机构，是IDI保险的重要组成部分，由保险公司委托，对投保的建筑工程项目提供质量风险管理服务。TIS需独立于建设工程的五方责任主体，并且具备建筑领域的专业知识和经验。其主要工作内容包括：

 

 

IDI所带来的社会效益

提升房屋质量、落实各方责任

引入独立TIS机构，对设计、施工、竣工、验收等环节提供风险咨询服务，可进一步完善建筑行业质量管理制度，提升工程质量，使法律法规所规定的各方质量责任落到实处。

 

降低开发商后期运营成本，提升品牌形象

对建设单位而言，投保工程质量潜在缺陷保险，可以转嫁建设单位维修赔偿责任，降低后期运营成本，在绿色建筑评价时可获得20分的加分政策，且有保险公司为住宅项目的质量背书，亦有利于提升建设单位的品牌形象。

 

解决业主隐忧，减少维修纠纷

发生质量问题，小业主往往因项目单位注销、责任认定困难等原因难以得到维修保障，从而导致一系列纠纷。投保工程质量潜在缺陷保险后，小业主可直接向保险公司报案，获得快速的维修理赔服务，保险公司将先行维修赔付，再向相关责任方追偿，减少各类纠纷和矛盾。

 

引入市场手段，完善信用体系

保险公司利用专业的风险审核技术，针对信用评定较差、历史记录不佳的建筑企业，可以通过拒保或者增加收费的管理手段，迫使其不断提高工程质量。同时，通过不断积累、更新企业信用相关数据，完善建筑市场的信用体系。

 

IDI试行过程中面临的一些问题

 

工程质量潜在缺陷保险在各地的试行过程中，也暴露出来一些问题，亟待在实践过程中积极探索、寻求合理的解决方案。例如，各地政策大都规定，以工程的建筑安装工程总造价作为计价基础。但在实际操作过程中，很多建设单位采用各种方法，试图对项目进行分拆，或者调低单位造价。究其原因，一方面建设单位确有降低保费支出的动力，另一方面不同的建设工程其项目建设内容和成本构成可能存在很大区别，因此存在一定的进行分拆和调整造价的合理性。而各地在制定相关政策时，由于普遍缺乏可借鉴的经验或教训，难以充分预见或考虑可能存在的问题，难免存在政策和实际不完全配套的情况。另外，工程质量潜在缺陷保险的保障范围、保障期限等，如何与各地相关的地标规定相衔接，也是今后相关政策进一步考虑和改进的重要内容之一。此外，如何引入竞争机制，鼓励保险公司提供差异化的定价和服务，但同时又避免恶性竞争；如何规范和监督TIS的收费和服务；如何引入保险中介机构，优化保险保障和客户服务等等，都是在IDI试行过程中亟待探索和解决的问题。

 

小提示：当您有意购置房产或正在选择合适的楼盘，一定要先了解下开发商是否已经投保了IDI保险。而当您选择了具有IDI保险的项目后，作为业主，千万不要忘记在收房时获取《工程质量潜在缺陷保险告知书》，以便了解IDI保险的范围、理赔流程、负责理赔工作的部门和联系方式等。在保险期内，业主若发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以据此向保险公司提出索赔申请。收到索赔申请后，保险公司需要在2日内派员现场查勘，在7日内做出核定。如果是影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司在收到索赔申请后尽快完成现场查勘，并在合同约定的时限内先行赔付。

资料来源：

（1）《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》（京政办发〔2019〕11号）

（2）北京市住宅工程质量潜在缺陷保险制度政策解读60问